Propiedad no inscrita en el Tabú en Israel: comprar con total seguridad
En Israel, no todos los apartamentos figuran en el registro de la propiedad. Una parte importante de las viviendas, especialmente en los edificios recientes y en tierras del Estado, está inscrita en otro lugar: en la Administración de Tierras o en los libros de una «sociedad de vivienda». Para el comprador francófono, esto cambia las verificaciones a realizar y la forma de protegerse entre la firma y la inscripción definitiva.
I. Por qué tantas propiedades no están (todavía) inscritas en el Tabú
El Tabú (טאבו), u oficina de registro de la propiedad, es el registro público donde la propiedad de un bien hace fe. Cuando un apartamento está inscrito allí, el comprador hace registrar una nota de advertencia desde la firma, y luego se convierte en propietario inscrito. Pero tres situaciones frecuentes escapan a este esquema:
Las tierras del Estado. Más del 90% del territorio israelí pertenece al Estado, al Fondo Nacional Judío o a la Autoridad de Desarrollo, y es gestionado por laAdministración de Tierras (רשות מקרקעי ישראל, Rami). Allí no se compra la plena propiedad, sino un arrendamiento de muy larga duración, la hakhira le-dorot (חכירה לדורות).
Los edificios nuevos aún no registrados en régimen de propiedad horizontal. Mientras la parcela no haya sido dividida y el edificio no haya sido inscrito como bayit meshoutaf (בית משותף), los derechos de los compradores se mantienen en un registro privado gestionado por una hevra meshakenet (חברה משכנת), generalmente el promotor o su bufete de abogados.
Los terrenos en copropiedad indivisa, donde cada uno posee una cuota parte sin que se le atribuya un apartamento en el registro: el caso más delicado.
En los dos primeros casos, la compra es habitual y segura, siempre que se utilicen otras herramientas distintas de las del Tabú.
II. El arrendamiento Rami: lo que realmente compra
En una tierra del Estado, el «propietario» es en realidad un arrendatario a muy largo plazo, generalmente por 49 años renovables. Este arrendamiento a veces está inscrito en el Tabú, en cuyo caso funcionan los mecanismos habituales del registro; a veces solo existe en los expedientes de Rami. Antes de firmar, deben verificarse varios puntos:
el certificado de derechos (אישור זכויות) emitido por Rami, que indica el titular del arrendamiento, su duración restante, las hipotecas y las eventuales restricciones;
si el arrendamiento está capitalizado (מהוונת), es decir, si el canon ha sido pagado por adelantado para toda la duración: un arrendamiento no capitalizado puede generar gastos de consentimiento (דמי הסכמה) a cargo del vendedor en el momento de la transferencia;
la conformidad de las construcciones con el arrendamiento, a falta de lo cual Rami puede exigir una regularización antes de aprobar la venta;
la elegibilidad del bien para la reforma que permite, para muchas viviendas urbanas, convertir el arrendamiento en plena propiedad.
La transferencia de derechos debe ser aprobada por Rami, tras la presentación de los certificados fiscales y municipales: este plazo adicional debe incorporarse al calendario de pago.
III. La hevra meshakenet: un registro privado
Cuando compra un apartamento reciente cuyo edificio aún no está inscrito en régimen de propiedad horizontal, el vendedor no posee un título en el Tabú, sino derechos contractuales, registrados en los libros de la hevra meshakenet. Esta también emite un certificado de derechos (titular, hipotecas, ventas notificadas). Se imponen tres precauciones:
obtener un certificado fechado el día de la firma, y luego una actualización antes del pago del saldo;
verificar el estado de avance de la inscripción del edificio: la ley sobre la venta de apartamentos obliga al promotor a hacer inscribir la propiedad horizontal dentro de un cierto plazo, y un retraso prolongado es una señal de alerta;
asegurarse de que la hipoteca del promotor con su banco haya sido efectivamente levantada sobre el apartamento en cuestión (la famosa carta de exclusión, מכתב החרגה).
El riesgo principal radica en el carácter privado de este registro: su fiabilidad depende del rigor de la sociedad, y una falla del promotor complica todo.
IV. Asegurar la compra sin nota de advertencia
Sin posibilidad de nota de advertencia en el Tabú, el abogado del comprador reconstituye una protección equivalente combinando varios instrumentos:
la inscripción de un gravamen (משכון) sobre los derechos del vendedor, a favor del comprador, ante el Registro de Gravámenes (רשם המשכונות) : es este registro, y no el Tabú, el que hace que la transacción sea oponible frente a terceros;
la notificación de la transacción a la hevra meshakenet o a Rami, quien la registra en sus libros y a partir de entonces se niega a registrar una venta concurrente;
un poder irrevocable (ייפוי כוח בלתי חוזר) del vendedor que permite completar la transferencia incluso si este se vuelve inalcanzable;
para una financiación bancaria, un compromiso de inscripción de hipoteca (התחייבות לרישום משכנתא) firmado por la sociedad de vivienda a favor del banco;
un calendario de pago por etapas, quedando el saldo en fideicomiso hasta la obtención de los certificados y la aprobación de la transferencia.
V. Puntos de atención para un comprador residente en Francia
Desde el extranjero, estos expedientes requieren una organización particular. Los plazos de aprobación de Rami y de la sociedad de vivienda son más largos y menos predecibles que los del Tabú: el contrato debe prever fechas realistas y consecuencias claras en caso de retraso. El poder otorgado al abogado debe cubrir expresamente las gestiones ante Rami, la hevra meshakenet y el Registro de Gravámenes. Finalmente, la inscripción definitiva en el Tabú puede producirse años más tarde, al registrarse la propiedad horizontal: los poderes y certificados deben conservarse para que esta etapa no requiera la presencia del comprador.
Conclusión – ¿Por qué hacerse acompañar por un abogado al comprar un bien no inscrito en el Tabú?
Un apartamento inscrito ante Rami o una sociedad de vivienda no es un bien de segunda categoría, sino un bien que se asegura de otra manera. El abogado identifica el régimen exacto de los derechos vendidos, lee los certificados de derechos, anticipa los gastos que Rami o la sociedad puedan exigir, establece el gravamen, las notificaciones y los poderes que sustituyen la nota de advertencia, y sigue el expediente hasta la inscripción final en el Tabú. Donde el registro de la propiedad aún no puede proteger al comprador, el acompañamiento jurídico marca toda la diferencia.
