Impuesto de compra al 8 %: lo que la reforma de 2026 cambia para el extranjero

Para un judío de la diáspora que prepara su compra en Israel —ya viva en Nueva York, París, Londres, Berlín, Moscú o Buenos Aires— la primera línea del presupuesto no es el precio del apartamento. Es el impuesto de compra. Y desde la entrada en vigor de la Ley de Arreglos, a mediados de febrero de 2026, las reglas han cambiado. Nuevos tramos, reforma del registro de la propiedad, brecha fiscal espectacular entre quien ha hecho su aliyá y quien compra permaneciendo residente en el extranjero: esto es lo que hay que entender, con cifras en mano, antes de firmar.

La reforma de febrero de 2026, en resumen

La Ley de Arreglos 2026 ha rediseñado los tramos del Mas Rechisha (el impuesto de compra israelí), recalibrado los umbrales de exención para los compradores por primera vez y los nuevos inmigrantes, y modernizado el procedimiento de inscripción en el Tabú (el registro de la propiedad). Los baremos fijados se aplican durante un período plurianual, lo que por fin da visibilidad a los compradores extranjeros que planifican a varios meses vista.

El principio de fondo permanece inalterado: un extranjero puede comprar en Israel con derechos de propiedad casi idénticos a los de un residente. La diferencia no es jurídica, es fiscal. Y es importante.

8 % desde el primer séquel: el coste real para un no residente

Un comprador no residente —o cualquier inversor que compre una vivienda adicional— tributa al 8 % desde el primer séquel, hasta 6.055.070 NIS (aproximadamente 1.985.000 USD), y luego al 10 % a partir de ese importe. No existe un tramo al 0 %, ni ninguna deducción inicial.

Tomemos un apartamento a 3.000.000 NIS (aproximadamente 984.000 USD, sobre la base de 1 USD = 3,05 NIS). El impuesto de compra para un comprador extranjero asciende al 8 % del total, es decir, 240.000 NIS, o cerca de 78.700 USD. En un bien a 2.000.000 NIS (656.000 USD), la factura ya es de 160.000 NIS (52.500 USD). Esta suma se añade al precio, a la aportación inicial, a los honorarios del abogado y del agente inmobiliario. Muchos compradores de la diáspora la descubren demasiado tarde en su plan de financiación.

El estatus de olé: la brecha fiscal que lo cambia todo

Es aquí donde la reforma cobra pleno sentido para la diáspora. El nuevo inmigrante (olé) se beneficia de un régimen radicalmente más favorable para su única residencia: 0 % hasta 1.978.745 NIS, y luego solo 0,5 % hasta 6.055.070 NIS. Este tipo se aplica una vez por unidad familiar, para una compra realizada desde un año antes hasta siete años después de la aliyá.

Volvamos a nuestro apartamento a 3.000.000 NIS. Donde el no residente paga 240.000 NIS, el olé solo paga la fracción por encima del umbral exento al 0,5 %, es decir, aproximadamente 5.100 NIS (1.670 USD). La diferencia supera 234.000 NIS —cerca de 77.000 USD— en un mismo bien. Esto equivale a menudo a un año de ingresos, o a una cocina y un baño completamente renovados.

El mensaje es el mismo para un comprador de Los Ángeles, Milán o San Petersburgo: el calendario de la aliyá y el de la compra merecen ser pensados conjuntamente. Para algunas familias, retrasar la firma unos meses para que coincida con el estatus de olé representa el ahorro fiscal más importante de todo el proyecto.

Más allá del impuesto de compra: plusvalía, urbanismo y Tabú digitalizado

El impuesto de compra no es el único concepto fiscal. Otros tres elementos merecen la atención del comprador extranjero:

El Mas Shevach (impuesto sobre la plusvalía): 25 % sobre la ganancia real, corregida por la inflación, en el momento de la reventa. Afecta principalmente al inversor que compra para revender a medio plazo.

El Hetel Hashbacha (tasa de valorización urbanística): cuando un comité local de urbanismo aprueba un cambio que incrementa el valor de un bien —reclasificación, derechos adicionales de construcción— el municipio puede recaudar hasta el 50 % de la revalorización. Es un punto crucial para quien compra en una zona afectada por un proyecto de renovación urbana.

La reforma del Tabú: desde 2026, la mayoría de las transmisiones residenciales estándar se tramitan mediante presentación electrónica a través del portal del registro de la propiedad. Resultado esperado: un procesamiento más rápido de los expedientes habituales, pero con etapas adicionales de cumplimiento normativo para las operaciones transfronterizas —es decir, precisamente, las de los compradores de la diáspora. Las tasas de inscripción también han sido recalibradas, con un ligero aumento para los bienes de alta gama.

Lo que la diáspora debe recordar antes de firmar

Tres reflejos son imprescindibles. Primero, integrar el impuesto de compra desde la primera simulación de presupuesto, nunca después: en un bien a 3 millones de séqueles, representa el 8 % del precio para un no residente. Luego, verificar su situación: un proyecto de aliyá, incluso a medio plazo, puede transformar una factura de 240.000 NIS en unos pocos miles de séqueles. Por último, declarar en los plazos establecidos: la declaración del impuesto de compra debe presentarse ante la administración fiscal israelí en un plazo de 30 días tras la firma (el pago vence en 60 días), con la documentación justificativa de cualquier tipo reducido.

Estas reglas son las mismas para todos, independientemente de la nacionalidad. Es lo que hace que el tema sea universal: la brecha fiscal en Israel no separa a los franceses de los estadounidenses o los latinoamericanos, sino al residente y al olé del comprador que sigue siendo no residente. Para un panorama completo del proceso de compra, desde la búsqueda hasta la entrega de llaves, consulte nuestra guía definitiva del inmobiliario en Israel.

Conclusión

La reforma de 2026 no ha cerrado la puerta a los compradores extranjeros: simplemente ha hecho que el coste de entrada sea más legible —y más elevado para quien compra sin estatus de residente. Bien anticipada, la fiscalidad israelí se planifica; mal anticipada, hace descarrilar un presupuesto. La buena noticia es que cada situación tiene su estrategia óptima, siempre que se construya antes de firmar, no después.

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Tipo de cambio indicativo: 1 USD = 3,05 NIS (julio de 2026). Los baremos fiscales y los umbrales pueden evolucionar; este artículo tiene un propósito informativo y no constituye asesoramiento fiscal o jurídico personalizado.