ירידת מחירים של 1.8%: הירידה האמיתית נמצאת במקום אחר

המחירים יורדים בישראל: המידע מתפשט בכל הקהילות, מלוס אנג'לס ועד לונדון, דרך שטרסבורג וסנט פטרסבורג. אך בכמה בדיוק? לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), -1.8% בשנה. לפי סוכנים, כלכלנים ונתוני משרד האוצר, המציאות מורכבת יותר, וייתכן שהירידה האמיתית נמצאת במקום אחר. הסכומים הומרו לפי שער של כ-3.11 ש"ח לדולר אחד.

-1.8% בשנה, אך +26.8% בחמש שנים

לפי הטיימס אוף ישראל מה-30 באוקטובר, המחירים הממוצעים ירדו ב-0.6% בין מאי-יוני ליולי-אוגוסט 2026 וב-1.8% בשנה. הם ירדו ב-7 מתוך 12 החודשים האחרונים. אך בטווח הארוך יותר, התמונה הפוכה: מאז יולי-אוגוסט 2021, המחירים הממוצעים עלו ב-26.8% (+24.3% עבור דירות חדשות). מאז ה-7 באוקטובר 2023, העלייה היא כ-7%. בטווח הארוך, העיתון מציין שהמחירים יותר מהוכפלו פי שלושה מאז אמצע שנות ה-2000 ועלו בכ-230% מאז 2007.

במילים אחרות, התיקון הנוכחי אמיתי אך צנוע לעומת העלייה הקודמת. מחיר הדירה הממוצע בתל אביב, 3.58 מיליון ש"ח (כ-1.15 מיליון דולר) במאי-יוני לפי הלמ"ס, לא קרס.

במונחים ריאליים: -4.5% לפי כלכלן

בהתחשב באינפלציה, הירידה נראית חזקה יותר. הכלכלן דיוויד ג'נסוב, המצוטט בטיימס אוף ישראל, מעריך את הירידה המותאמת לאינפלציה בכ-4.5%. יש להיזהר עם נתון זה: האינפלציה השנתית שפורסמה על ידי בנק ישראל לספטמבר עומדת על 1.6%, וחיסור פשוט של -1.8% ו-1.6% היה נותן כ-3.4%-. הפער הזה אינו מוסבר במאמר, שאינו מפרט את השיטה. המסר נשאר זהה: במונחי כוח קנייה, המחירים נמוכים יותר מאשר לפני שנה.

הירידה שהסטטיסטיקה לא רואה

מדדי הלמ"ס מודדים את המחיר החתום. אולם, סוכנים המצוטטים בטיימס אוף ישראל טוענים שחלק מהיזמים הורידו בשקט את מחיריהם ב-10% או יותר. ערן רולס, העומד בראש מרכז הבנייה הישראלי, מעריך שהטבות כמו מימון או גימורים טובים יותר יכולות להיות שוות כ-10% מהמחיר. ביוני, הג'רוזלם פוסט דיבר יותר על תמריצים של כ-5% מהמחיר אצל הקבלנים.

נתוני הכלכלן הראשי של משרד האוצר, שפורסמו על ידי Buyitinisrael, מאשרים את עליית ההטבות הללו: הטבות המימון נגעו ל-20% מהמכירות בחמישה אזורים שנבדקו במאי 2026 (השפל מאז נובמבר 2024) ול-30% באוגוסט. עבור דירה המוצעת ב-3 מיליון ש"ח (כ-965,000 דולר), הטבה של 10% מייצגת 300,000 ש"ח, כ-96,000 דולר, סכום שאינו מופיע באף מדד.

85,000 דירות חדשות ממתינות

מה שדוחף את היזמים למשא ומתן הוא המלאי. הלמ"ס סופר למעלה מ-85,000 דירות חדשות למכירה, בשלבי בנייה שונים, כלומר כשנתיים וחצי של מכירות בקצב הנוכחי לפי הטיימס אוף ישראל. Buyitinisrael מפרט: כ-85,680 יחידות בסוף אוגוסט, כלומר 26.7 חודשי מכירות. כ-55% ממוקמות בתל אביב ובמרכז, וכ-10,000 (12%) בירושלים. בין מלאי הדירות החדשות הלא מכורות הגדולים ביותר נמצאים גם בת ים (כ-4,990), חיפה, רמת גן, נתניה, לוד וקריית גת.

נתונים אלה שנויים במחלוקת. דני בן שחר קורא לזהירות: אופן ספירת הדירות הזמינות מוטל בספק, וחלק מהמלאי מתאים למכירות מוקדמות. הוא גם מציין שמוכרי דירות יד שנייה מתנגדים לירידות במחירים המוצעים, מה שמשמר את המחירים.

מי נהנה מהמצב הזה?

ערן רולס טוען שהמדינה גובה כמחצית עד שני שלישים ממחיר דירה חדשה דרך מכירת קרקעות, מע"מ ומיסי עסקאות: זו הערכתו, לא סטטיסטיקה רשמית. הוא גם מקשר את הביקוש לטווח קצר לקונים מחו"ל, ומציין את האנטישמיות כאחד הגורמים. דני בן שחר מזכיר שבועות מתגלות רק לאחר שהן מתפוצצות. הגישה הסבירה ביותר היא אפוא לקנות בהתאם לצרכים ולתקציב, תוך משא ומתן, ולא להמר על נקודת שפל.

הריבית: הפסקה, לא מפנה

ב-21 באוקטובר, בנק ישראל שמר על הריבית במקומה ב-3.25%, עם ריבית פריים של 4.75%. האינפלציה עומדת על 1.6% והאבטלה על 3.3%. מחלקת המחקר של הבנק צופה ריבית ממוצעת של כ-3% ברבעון השלישי של 2027, בעוד השוק והאנליסטים הפרטיים צופים 3.1%. ההחלטה הבאה צפויה ב-23 בנובמבר. בצד האשראי, המשכנתאות החדשות הגיעו ל-9.7 מיליארד ש"ח במאי (כ-3.1 מיליארד דולר), עלייה של 19% בשנה, לפי נתוני בנק ישראל שפורסמו על ידי הג'רוזלם פוסט.

כיצד לקרוא נתונים אלה כשרוכשים מחו"ל

עבור קונה מהתפוצות, שלוש מסקנות מעשיות נדרשות. תמיד השוו את המחיר נטו, לאחר הטבות מימון וגימורים, ולא את המחיר המוצע. שאלו את היזם לגבי תאריך המסירה, מאחר שהמלאי כולל מכירות מוקדמות רבות. וזכרו את שער החליפין: עם שקל סביב 3.10 עד 3.11 לדולר אחד, לאחר שיא של 30 שנה במאי לפי הטיימס אוף ישראל, עלות הדולר של אותו הנכס השתנתה תוך מספר חודשים. המדריך שלנו המדריך האולטימטיבי לנדל"ן בישראל מפרט את שלבי הרכישה.

רוצים להשוות בין הצעות היזמים? מצאו פרויקטים חדשים ונכסים יד שנייה באתר Immobilier.co.il.