Sfrattare un inquilino in Israele: la procedura accelerata

Il vostro inquilino in Israele non paga più, o si rifiuta di lasciare l'appartamento alla scadenza del contratto? Dalla Francia, la tentazione di "risolvere il problema" da soli è grande. Eppure è la peggiore delle soluzioni: il diritto israeliano impone di rivolgersi al giudice, ma ha previsto a tal fine una procedura particolarmente accelerata, la tviat pinouï mouskhar (תביעת פינוי מושכר). Ecco come funziona, passo dopo passo.

I. Niente giustizia privata: ciò che il proprietario non può fare

Finché occupa i locali, l'inquilino è titolare di un diritto tutelato dalla legge, anche quando è in torto. Cambiare le serrature, tagliare l'acqua o l'elettricità o far rimuovere i suoi mobili espone il proprietario a procedimenti civili, persino penali, e può trasformare un caso vinto in partenza in un contenzioso in cui diventa egli stesso debitore.

L'unica via legale è quella giudiziaria. In attesa della sentenza, il proprietario dispone tuttavia di una leva immediata: le garanzie consegnate alla firma del contratto. Per un'abitazione, la legge israeliana sulla locazione del 1971, integrata nel 2017 dal capitolo detto della locazione equa (שכירות הוגנת), limita le garanzie onerose per l'inquilino (deposito, garanzia bancaria) all'equivalente di tre mesi di affitto, o a un terzo della durata del contratto se tale importo è inferiore. Il proprietario può incassarle solo nei casi previsti, tra cui l'affitto non pagato e il rifiuto di restituire l'abitazione, dopo una diffida che lasci un termine ragionevole per regolarizzare; il saldo viene restituito entro sessanta giorni dalla consegna delle chiavi.

II. In quali casi si può chiedere lo sfratto?

Tre situazioni aprono la via a una richiesta di sfratto:

• il contratto è giunto al termine, senza rinnovo né accordo del proprietario, e l'inquilino rimane nei locali;

• l'inquilino ha gravemente violato i suoi obblighi (affitti non pagati, sublocazione vietata, danneggiamenti) e il proprietario ha risolto il contratto con una notifica scritta, il più delle volte dopo una diffida;

• il contratto contiene una clausola di risoluzione senza colpa: per un'abitazione, essa è valida solo se l'inquilino dispone dello stesso diritto, e il proprietario deve allora rispettare un preavviso di almeno novanta giorni.

Quando il contratto è proseguito tacitamente dopo il suo termine senza una nuova durata, ciascuna parte può porvi fine con un preavviso ragionevole. Un'eccezione importante: gli inquilini protetti (דיירים מוגנים), disciplinati dalla legge del 1972 sulla protezione dell'inquilino, sfuggono alla procedura accelerata. Questi contratti molto antichi rientrano in un regime a parte, assai più favorevole all'occupante.

III. La procedura accelerata davanti al tribunale di pace

La domanda viene presentata davanti al Beit Mishpat HaShalom (בית משפט השלום), il tribunale di pace competente per territorio in cui si trova l'appartamento. Il regolamento di procedura civile del 2018 colloca la domanda di sfratto di un bene locato nella via del dioun mahir (דיון מהיר), la "procedura rapida", con regole ancora più severe di quelle degli altri contenziosi rapidi:

• la domanda può vertere solo sullo sfratto: gli affitti non pagati, le spese o i danni si reclamano in un procedimento distinto, che il proprietario può avviare senza autorizzazione del giudice;

• il ricorso è accompagnato da una dichiarazione giurata del proprietario, dall'elenco dei documenti (contratto, ricevute, estratti conto, diffide) e dall'elenco dei testimoni;

• l'inquilino dispone di trenta giorni dalla notifica per depositare la propria difesa; non può proporre né domanda riconvenzionale né chiamata in garanzia di un terzo;

• non vi è udienza preliminare: il tribunale fissa l'udienza al più tardi trenta giorni dopo la scadenza del termine di difesa, anche se l'inquilino non ha depositato nulla;

• l'udienza deve in linea di principio concludersi in una sola giornata, e la sentenza viene pronunciata al termine del dibattimento o entro quattordici giorni.

Sulla carta, dunque, la procedura si conclude in pochi mesi. In pratica, il carico dei tribunali e le difficoltà di notifica spesso allungano questo termine, che rimane comunque incomparabile rispetto a quello di una procedura ordinaria.

IV. Dopo la sentenza: l'esecuzione forzata

Una sentenza di sfratto non svuota di per sé l'appartamento. Se l'inquilino non se ne va, il proprietario presenta una domanda di esecuzione presso il Hotsaa LaPoal (הוצאה לפועל), l'ufficio delle esecuzioni. Questo indirizza all'inquilino un avvertimento formale, l'az'hara (אזהרה), che gli lascia in linea di principio venti giorni per lasciare i locali; per un'abitazione, questo termine non può mai essere inferiore a dieci giorni. L'avvertimento precisa, in termini semplici, che in mancanza di partenza l'ufficio potrà entrare nell'appartamento, sgomberarlo e consegnarlo al proprietario.

Decorso tale termine, e previa autorizzazione del cancelliere dell'esecuzione, lo sgombero avviene entro quattordici giorni. I mobili lasciati sul posto vengono depositati e possono essere venduti; se l'ex inquilino ritorna, l'ufficio procede a un nuovo sgombero su semplice richiesta. Un appello davanti al tribunale distrettuale resta possibile per l'inquilino, ma non sospende automaticamente l'esecuzione: deve ottenere una decisione espressa di sospensione.

V. Il proprietario che vive in Francia: i punti di attenzione

La procedura può essere condotta interamente a distanza, a condizione di averla preparata. L'avvocato israeliano agisce sulla base di una yipouï koah (ייפוי כוח), la procura; la dichiarazione giurata che accompagna la domanda deve essere firmata secondo le forme ammesse dalla legge israeliana, in Israele davanti a un avvocato, oppure dall'estero davanti al consolato d'Israele o a un notaio locale con apostille, il che richiede di organizzarsi con anticipo.

Occorre poi poter dimostrare: un contratto scritto e firmato, uno storico chiaro dei pagamenti, diffide scritte e datate, e l'indirizzo esatto dell'inquilino per la notifica. Infine, gli affitti non pagati si reclamano in un procedimento separato: di fronte a un inquilino insolvente, la rapidità dello sfratto conta spesso più dell'importo teoricamente dovuto.

Conclusione – Perché farsi assistere da un avvocato nello sfratto di un inquilino?

La procedura accelerata di sfratto è uno degli strumenti più efficaci del diritto israeliano per un proprietario, ma non perdona l'improvvisazione: una risoluzione notificata male, una domanda che mescola sfratto e affitti, una dichiarazione giurata irregolare o una notifica fallita bastano a far perdere mesi. Per un proprietario residente in Francia, ogni fase, dalla diffida all'ufficio delle esecuzioni, è meglio affidarla a un avvocato che conosce i tribunali e i tempi reali.

Lo studio Abitbol & Associés (Gerusalemme – Parigi), grazie alla sua competenza in diritto immobiliare israeliano e franco-israeliano, assiste i propri clienti in ogni fase della risoluzione del contratto, della procedura di sfratto e del recupero degli affitti non pagati in Israele.

Avv. Daniel Abitbol – Avvocato, membro dell'ordine degli avvocati d'Israele – 13 rue Shimon Ben Shetah, Gerusalemme – Tel. +972 (0)2 595 63 45 – [email protected] – Vedi la pagina dello studio su immobilier.co.il